Repérer le potentiel : Les avantages et les défis des conversions de bureaux en logements
L’évolution post-pandémique vers le travail à distance et le désir de la main-d’œuvre moderne d’assouplir sa vie professionnelle ont laissé de nombreux immeubles de bureaux vacants, ce qui représente à la fois un défi et une opportunité pour les zones urbaines d’Amérique du Nord. Ces dernières années, la conversion de ces espaces de bureaux en unités résidentielles a été un sujet de conversation brûlant, transformant les zones commerciales en pôles communautaires dynamiques et très fréquentés, comme The Slayte au 473 Albert à Ottawa.
Cette approche de la préservation de la structure d’origine, connue en architecture sous le nom de réutilisation adaptative, offre une série d’avantages qui en font une option attrayante pour les promoteurs, les urbanistes et les collectivités. CLV Group Developments Inc. est un défenseur et un chef de file de la conversion de bureaux en logements, avec un projet réussi et un autre en cours au 360, avenue Laurier, à Ottawa.
Comme toute chose, cependant, les projets de conversion ne sont pas sans poser de problèmes. Si c’était aussi simple qu’il y paraît, tout le monde le ferait ! Les bureaux vacants seraient rapidement réduits et remplacés par des centaines de logements construits rapidement. C’est assez facile, n’est-ce pas ?
Bien sûr, ce n’est pas le cas. L’article ci-dessous explore les deux côtés de la médaille de la conversion de bureaux en logements, en soulignant les obstacles que les promoteurs et les municipalités peuvent rencontrer, ainsi que les avantages considérables qu’il y a à trouver et à réaliser une conversion sur un bâtiment qui le permet.
Avantages de la conversion de bureaux en logements
1. Remédier aux vacances de postes :
Alors que le travail à distance devient de plus en plus permanent et que les entreprises réorientent leurs activités, de nombreux espaces de bureaux restent inutilisés. La conversion de ces bâtiments en logements permet de réduire les taux d’inoccupation et de revitaliser des zones qui, autrement, pourraient devenir désolées. Il encourage également la circulation à pied, ce qui permet d’activer ces quartiers à toute heure de la journée et pas seulement de 9 à 17 heures.
2. Solutions de logement rapides :
Les conversions ont le potentiel de mettre sur le marché des unités de logement indispensables plus rapidement que les nouvelles constructions. En réaffectant des structures existantes, les promoteurs peuvent contourner certaines des longues procédures d’approbation et de construction associées à des projets de même taille. Ils préservent également la ligne d’horizon de la ville existante, en perturbant le moins possible la vue sur les bâtiments voisins.
3. L’esprit de durabilité :
La réutilisation de bâtiments existants est nettement plus respectueuse de l’environnement que le fait de partir de zéro ou de démolir une structure existante. Elle réduit le besoin de nouveaux matériaux et minimise les déchets de construction et les émissions de carbone. La conversion réduit également le nombre de camions qui entrent et sortent du centre d’une ville pour transporter le béton et les matériaux de construction. Chez CLV Group Developments, nous sommes également en mesure de donner des matériaux recyclables ou réutilisables à des écoles comme le Collège Algonquin ou à des organisations comme Habitat pour l’humanité, contribuant ainsi au développement urbain durable.
4. Renforcer la vitalité urbaine :
La transformation d’espaces de bureaux en unités résidentielles peut redonner vie à des zones essentiellement commerciales. Un taux d’occupation plus élevé et un plus grand nombre de résidents peuvent conduire à une atmosphère de quartier plus dynamique, 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, en soutenant les entreprises locales et en renforçant l’engagement de la communauté.
Pourquoi les conversions ne sont-elles pas plus fréquentes ?
Malgré ces avantages, les conversions de bureaux en logements ne sont pas encore aussi répandues qu’on pourrait le penser. En réalité, les experts estiment que seuls 25 à 30 % des immeubles de bureaux se prêtent à une reconversion. Ensuite, si un bâtiment est jugé apte à être converti, il faut faire face à la complexité et aux nombreux obstacles inhérents à ce type de projet. Chaque conversion nécessite une approche détaillée et flexible, ainsi qu’une équipe prête à s’adapter à des défis inattendus – vous devrez constamment sortir des sentiers battus.
Trouver la bonne solution : Évaluer la viabilité d’un bâtiment
Avant de se lancer dans un projet de conversion, il est essentiel de déterminer si le bâtiment en question est un bon candidat. Voici quelques facteurs clés que nous prenons en compte lors de l’évaluation d’une conversion potentielle :
1. Considérations structurelles :
La structure du bâtiment doit être solide pour supporter les modifications nécessaires. Il s’agit notamment de la capacité à supporter la charge accrue des nouveaux équipements, de la plomberie, de l’électricité, du chauffage, de la ventilation et de la climatisation, ainsi que d’autres caractéristiques résidentielles nécessaires. Les promoteurs devront également tenir compte de la profondeur de la plaque de sol (la profondeur de la plaque de sol correspond à la profondeur ou à la largeur de chaque étage du bâtiment). Les immeubles de bureaux sont traditionnellement plus profonds, ce qui pose des problèmes de fenêtres et d’éclairage.
2. Emplacement Emplacement :
La proximité d’équipements tels que les écoles, les épiceries, les transports en commun et les espaces verts est également un facteur déterminant dans l’examen d’un bâtiment en vue de sa reconversion. L’emplacement est un facteur décisif dans la recherche d’un logement par de nombreux locataires et un bâtiment bien desservi renforcera naturellement l’attrait des unités résidentielles. L’emplacement joue également un rôle dans la disponibilité et la faisabilité du stationnement résidentiel. Certains bâtiments existants disposent déjà d’un grand nombre de places de stationnement, d’autres non.
3. Mise en page et conception :
Les bâtiments sont construits sur mesure, c’est-à-dire qu’ils sont conçus en fonction du résultat final. Un immeuble de bureaux des années 70 a été conçu pour rester à jamais un immeuble de bureaux, ce qui se reflète souvent dans de nombreux aspects critiques de la conception. Nous avons mentionné les surfaces de plancher ci-dessus, mais les fenêtres sont également un facteur clé. Les bureaux ont généralement moins de fenêtres et celles-ci sont plus petites que celles utilisées dans la construction résidentielle. De plus, il est rare que les immeubles de bureaux offrent des balcons, qui sont une denrée très prisée dans les zones urbaines.
4. Réglementation du zonage :
Les lois locales sur le zonage et les codes de construction doivent permettre une utilisation résidentielle. S’y retrouver dans ces réglementations peut prendre du temps et nécessite des recherches approfondies, de la compréhension et de l’expertise.
Vous souhaitez en savoir plus ?
Les conversions de bureaux en logements constituent une voie prometteuse pour le développement urbain, mais elles nécessitent une planification et une exécution minutieuses. Ils sont rarement le choix le plus simple, mais ils sont parmi les plus durables. En comprenant les avantages et les défis, nous pouvons continuer à transformer des espaces sous-utilisés en communautés dynamiques et respectueuses de l’environnement qui contribuent aux objectifs de logement à long terme.
Chez CLV Group Developments, nous avons une expérience de première main dans l’exploitation du potentiel des conversions de bureaux en immeubles résidentiels au centre-ville d’Ottawa et ailleurs. Notre équipe est équipée pour faire face aux complexités de ces projets et livrer des immeubles résidentiels primés avec des taux d’occupation élevés. Pour en savoir plus sur notre première conversion réussie d’un immeuble de bureaux en immeuble résidentiel, explorez le Slayte ici. Pour en savoir plus sur la conversion en cours au 360, avenue Laurier, qui ouvrira ses portes en 2025, cliquez ici.
